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Point de vigilance sur les baux commerciaux

» 5 février 2024

Le bail commercial est un contrat de location permettant, à l’expiration de celui-ci, un droit au renouvellement au locataire (C. com. art. L 145-8) ou, à défaut, au paiement d’une indemnité d’éviction (art. L 145-14). 

Le renouvellement peut résulter d’un congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur au locataire, six mois au moins avant cette expiration (art. L 145-9)

La jurisprudence est constante sur ce sujet : à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail s’opère aux mêmes clauses et conditions du bail venu à expiration.

La Cour de cassation dans un arrêt du 11 janvier 2024 (3ème Civ, n° 22-20-872) est venue apporter une précision : lorsque le congé avec offre de renouvellement est fait à des clauses et conditions différentes que celles du bail expiré, il équivaut à un congé sans offre de renouvellement qui oblige le bailleur à payer au locataire une indemnité d’éviction.

Ainsi, en proposant des clauses et conditions différentes que celles du bail initial, le bailleur manifeste ainsi son intention de ne pas renouveler celui-ci selon la Cour de Cassation.

Cette jurisprudence amène à devoir modifier notre pratique pour le Bailleur souhaitant renouveler le bail à des conditions différentes : il conviendra d’en informer le locataire autrement que dans l’acte destiné à renouveler le bail.

Côté Locataire, il conviendra également d’être vigilant en présence d’un tel congé s’interprétant comme un refus de renouvellement. Le locataire devra alors agir dans un délai de deux ans afin d’éviter de se retrouver privé de toute possibilité de demander une indemnité d’éviction !

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